Здравствуйте, все мои дорогие читатели.
Вот опять незадача – не выиграла я в «кейс-клубе» журнала «Арбитражная практика«. На сайте они обо мне написали (если интересно, смотрите здесь – http://www.arbitr-praktika.ru/arhiv/113_avg_2011/topic1236_kejsklub.html), мне вот интересно, что в журнале опубликовали, а текст моего ответа следует ниже.
Сначала сама задача:
Между двумя российскими компаниями в 2006 году был заключен долгосрочный договор аренды помещений. Договор аренды был зарегистрирован. Никаких особых оговорок, касающихся порядка изменения ставок арендной платы, договор не предусматривал.

В марте 2009 года стороны подписали дополнительное соглашение № 1 об изменении ставки арендной платы. Условие дополнительного соглашения об изменении ставки было сформулировано следующим образом: «с 1 апреля 2009 года ставка арендной платы будет составлять столько-то долларов США за квадратный метр». Соглашение было зарегистрировано только в феврале 2010 года.

В августе 2009 года стороны подписали еще одно дополнительное соглашение № 2 об изменении арендной платы с формулировкой «с 1 сентября 2009 года ставка арендной платы будет составлять столько-то долларов США». Дополнительное соглашение № 2 было зарегистрировано в феврале 2010 года на 1 день позже, чем дополнительное соглашение № 1.

И в дополнительном соглашении № 1, и в дополнительном соглашении № 2 имелось условие о вступлении их в силу с даты государственной регистрации.

Арендатор платил арендную плату в соответствии со ставками, указанными в дополнительных соглашениях № 1 и № 2, с дат, указанных в соглашениях.

Был подписан также двусторонний акт, подтверждающий, что по итогам исследования рынка независимым экспертом установлено: ставки арендной платы, которые используются сторонами, на 50% ниже рыночных. Арендатор сдавал помещения в субаренду. Из переписки сторон ясно, что у арендатора возникли сложности с поиском субарендаторов в начале 2010 года.

В марте 2010 года арендатор предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения в виде разницы между суммами арендной платы, рассчитанной по ставке, предусмотренной договором, и суммами арендной платы, уплаченной по дополнительным соглашениям № 1 и № 2. При этом арендатор ссылался на тот факт, что соглашение № 1 вступило в силу только после даты его регистрации и до этой даты (т.е. до февраля 2010 г.) должна была применяться договорная ставка. Соглашение № 2 является, по мнению арендатора, ничтожным, поскольку нарушает запрет, установленный п. 3 ст. 614 ГК РФ, на изменение арендной платы чаще одного раза в год.

Кроме того, арендатор указывал на отсутствие корпоративного одобрения заключения договора аренды и дополнительных соглашений, хотя и договор, и соглашения являлись крупными сделками для арендатора.

1. С какой даты должны применяться новые ставки арендной платы, установленные дополнительными соглашениями № 1 и № 2, и почему?
2. Является ли действительным дополнительное соглашение № 2 и применим ли в данном случае запрет, установленный п. 3 ст. 614 ГК РФ на изменение арендной платы чаще одного раза в год?
3. Влияет ли в данном случае отсутствие корпоративных одобрений на заключение договора и дополнительных соглашений на их действительность и на судьбу иска, поданного арендатором, и почему?
А вот и мой ответ.
Вопрос № 1
С какой даты должны применяться новые ставки арендной платы, установленные дополнительными соглашениями № 1 и № 2 , и почему?
Условия задачи говорят о том, что дополнительное соглашение № 1 изменяло арендную плату с 1 апреля 2009 г., а дополнительное соглашение № 2 – с 1 сентября 2009 г. Они были подписаны в марте и в августе 2009 г. соответственно, но прошли государственную регистрацию только в феврале 2010 г. Собственно говоря, последнее обстоятельство – значительный временной промежуток между подписанием и государственной регистрацией дополнительных соглашений и порождает поставленный вопрос. Важным также является ссылка на то, что договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации и был зарегистрирован, а оба дополнительных соглашения имеют в тексте условия о вступлении в силу с даты государственной регистрации.
Учитывая общие нормы гражданского права можно сделать вывод о том, что государственная регистрация влияет на определение момента заключения договора.
В частности, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Следовательно, первый важный момент, который необходимо выяснить, можно сформулировать следующим образом: необходима ли государственная регистрация дополнительных соглашений к договору?
Полагаю, что на этот вопрос следует отметить положительно. Государственная регистрация как специальный юридический акт, хоть и не прямо, но относится к признакам формы договора. Такой вывод следует из норм ст. 131, 433 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Определения Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О.
Поэтому, опираясь на норму п. 1 ст. 452 ГК РФ о том, что дополнительные соглашения совершаются в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено законом, договором и обычаями делового оборота, и указание о государственной регистрации в самих дополнительных соглашениях, приходим к выводу о необходимости их государственной регистрации и вступлении в силу дополнительных соглашений именно после данной процедуры. Аналогичный вывод следует из судебной практики – судебные акты по делу № А56-84741/2009, в частности, определения ВАС от 07.02.2011 г. № ВАС-866/11 и от 09.03.2010 г. № ВАС-2449/10).
Теперь рассмотрим собственно вопрос о применении измененных ставок арендной платы. Понятно, что в данном случае они могут применяться либо с дат, указанных в дополнительных соглашениях (т.е. 01.04.2009г. и 01.09.2009 г.), либо с дат их регистрации (февраль 2010 г.).
Считаю, что в данном случае правильным следует признать первый вариант. Второй вариант говорит о незаключенности и несогласованности дополнительных соглашений, что нельзя считать верным, поскольку стороны выразили свою волю и подписали дополнительные соглашения без возражений, арендатор использовал имущество в соответствии с условиями договора. Подобный вывод следует из судебной практики (судебные акты по делу № А40-25967/09-54-199, в частности постановление 9ААС от 30.10.2009 г. № 09АП-18785/2009). Также, по моему мнению, иное толкование порождало бы злоупотребления со стороны арендатора в виде уклонения от государственной регистрации соглашений, повышающих арендную плату, что приводило бы к нарушению прав арендодателя. В то же время имеется интересная практика –

Вопрос № 2

Является ли действительным дополнительное соглашение № 2 и применим в данном случае запрет, установленный п. 3 ст. 614 ГК РФ на изменение арендной платы чаще одного раза в год?

Дополнительное соглашение № 1 изменяло ставку арендной платы следующим образом – «с 1 апреля 2009 года ставка арендной платы будет составлять столько-то долларов США за квадратный метр», а дополнительное соглашение № 2 – «с 1 сентября 2009 года ставка арендной платы будет составлять столько-то долларов США».
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Дополнительные пояснения касательно применения данной нормы находим в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления». Это разъяснение достаточно часто применяется судами (например, ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 г. № А06-6091/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 г. № Ф04-1547/2009).
Также в соответствии с приведенным пунктом информационного письма установление арендной платы в иностранной валюте означает установление в договоре механизма для ее исчисления. Думается, в задаче оба соглашения предусматривают различные механизмы определения арендной платы и в таком виде есть основания считать второе дополнительное соглашение недействительным.
Однако, следует оговориться об одном случае, когда дополнительное соглашение все-таки считается действительным. Этот случай, когда фактически разницы между суммами арендной платы по двум дополнительным соглашениям не имеется, первое устанавливало сумму за один квадратный метр, а второе – такую общую сумму, что в общей сложности при неизменности площади арендуемых помещений не изменяло бы сумму, получаемую при умножении метража и ставки за 1 квадратный метр по первому соглашению. Но из условий задачи косвенно следует, что изменение арендной платы все-таки происходило.

Вопрос № 3

Влияет ли в данном случае отсутствие корпоративных одобрений на заключение договора и дополнительных соглашений на их действительность и на судьбу иска, поданного арендатором, и почему?

В данном вопросе необходимо определиться с понятием крупной сделки. Поскольку в задаче не указана организационно-правовая форма компаний, полагаю необходимым рассмотреть крупные сделки для акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. Согласно п. 1 ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с нормативно-правовыми актами.
Аналогичное определение крупной сделки можно найти в п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Таким образом, для признания сделки крупной необходимо, чтобы сделка была связана с отчуждением суммы, выше определенного предела и не являлась сделкой, совершаемой в процессе его обычной хозяйственной деятельности. Мы ничего не знаем о хозяйственной деятельности компаний, поэтому данное обстоятельство посчитаем не установленным.
Определенные размышления может вызвать также обстоятельство о том, что аренда вообще не может быть признана крупной сделкой. Однако, судебная практика развевает эти сомнения, поскольку при аренде отчуждается имущество – деньги – в виде арендной платы (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 г. № 8410/09).
Законодательство предусматривает порядок одобрения крупных сделок, который в нашей задаче по ее условиям был нарушен. Но согласно п. 5 ст. 46 Федерального закона об обществах с ограниченной ответственностью и п.6 ст. 79 Федерального закона об акционерных обществах суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных требований к ней, недействительной при наличии следующего обстоятельства не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них. По условиям задачи стороны ознакомлены с исследованием рынка, по которому ставка арендной платы по обязательству значительно ниже рыночных. На основании данного фактического обстоятельства, я делаю вывод о невозможности причинения убытков арендатору, что в свою очередь влечет за собой невозможность признания данной крупной сделки недействительной. Подобный вывод присутствует в судебной практике (см. судебные акты по делу № А40-28998/10-34-259).
Таким образом, подводя итоговый вывод по всей задаче, считаю, что дополнительное соглашение № 2 может быть признано ничтожным в связи с запретом, установленным п. 3 ст. 614 ГК РФ, отсутствие одобрения этой сделки на ее действительность не влияет. Ставка арендной платы по дополнительному соглашению № 1 должны применяться с 1 апреля 2009 г. Иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению в части неприменения ставок, указанных в дополнительном соглашении № 2.

Я для себя все-таки победила.